Устойчивость темпов развития ипотеки в России вызывает опасения у экспертов. Об этом говорится в аналитической записке, подготовленной департаментом исследований и прогнозирования Центрального банка Российской Федерации и опубликованной на официальном сайте регулятора. Содержание записки отражает личную позицию авторов (экспертов департамента) и может не совпадать с официальной позицией Банка России, поэтому (цитата) "Банк России не несет ответственности за содержание записки". Вместе с тем, документ является, несомненно, весомым экономическим анализом перспектив развития ипотечного кредитования. Есть ли будущее у ипотеки в России в целом и на Камчатке в частности, разбирались аналитики ИА KamchatkaMedia.
Ипотека под угрозой?
По мнению экспертов, уровень проникновения ипотеки в России уже в 2017 г. превышал уровень проникновения в большинстве других стран с формирующимися рынками и составлял 15% от взрослого населения. Более высокие уровни наблюдались лишь в странах с высокими доходами (Израиль, Южная Корея, Чехия).
С учетом значительного роста ипотечного рынка к настоящему времени уровень проникновения ипотеки в России значительно повысился. При условии сохранения текущих тенденций к 2030 г. он может достичь уровня развитых стран. Однако среднедушевые доходы и российская экономика еще не выйдут на соответствующие развитым странам уровни к 2030 г. даже с учетом предпосылки о повышенных темпах роста ВВП. Поэтому устойчивость таких темпов развития ипотеки в России вызывает опасения.
В 2021 г. произошло ухудшение показателя доступности жилья в России по сравнению с мартом 2020 года. Потери в уровне доступности из-за роста цен на жилье превысили выигрыш от снижения ипотечных ставок, даже несмотря на действие программы льготной ипотеки.
В настоящее время, как отмечают аналитики Центрального банка России, аннуитетный платеж по стандартной ипотеке на первичном рынке (сроком на 18 лет, с первоначальным взносом 30%, площадью квартиры 54 кв. м и при стоимости 91,2 тыс. руб. за кв. метр) составляет около 31 тыс. руб. в месяц при ставке 6,5% и 35 тыс. руб. при ставке 8,5%. Безопасный уровень доходов семей из двух человек, которые могут обслуживать такую ипотеку, составляет 61–70 тыс. руб. (с учетом стандартного предположения о том, что комфортный ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 50% от ежемесячного дохода семьи).
Согласно данным Росстата за 2020 г., этому условию удовлетворяли доходы 14% всего населения России, или около 10 млн семей, включая те, которые уже имеют ипотечные кредиты.
При этом, во-первых, фактически возможностью осуществления таких выплат по ипотеке обладают меньше людей, поскольку многие из них априори обладают повышенной долговой нагрузкой из-за выплат по другим, ранее выданным кредитам.
Так, по состоянию на 1 октября 2020 г. общее число банковских заемщиков составляло 39 млн. человек (по данным БКИ, включая ипотечных заемщиков). Кроме того, согласно официальной отчетности, темпы прироста объемов предоставленных кредитов физическим лицам составил порядка 70%. Эта же тенденция наблюдается и в Камчатском крае: если на 1 октября 2019 года объем выданных займов физическим лицам составлял 3 847 млн. рублей, то по состоянию на 1 октября 2021 года объем займов составил уже 5 486 млн. рублей.
Информация о кредитах, предоставленных физическим лицам — резидентам*
| Территория | Объем, млн. рублей | Прирост за 2 года | ||
| на 1 октября 2019 | на 1 октября 2020 | на 1 октября 2021 | ||
| Россия, в т.ч. | 1 270 717 | 1 577 122 | 1 810 365 | 70 % |
| Дальний Восток | 72 978 | 92 624 | 110 166 | 66 % |
| Камчатка | 3 847 | 4 699 | 5 486 | 70 % |
*https://cbr.ru/statistics/bank_sector/sors/
Во-вторых, далеко не все домохозяйства, финансы которых позволяют взять ипотечный кредит, захотят его взять. В частности, исходя из самооценки финансового положения домохозяйств по опросам Росстата, можно прийти к выводу, что около 1,5 млн семей имеют достаточно средств, чтобы купить все, что считают нужным. Соответственно, это самая обеспеченная категория населения, которая, скорее всего, не будет предъявлять спрос на ипотеку.
Кроме того, нужно учитывать региональные особенности рынка жилья. Это стало особенно актуальным с 1 июля 2021 г., когда максимальная сумма льготной ипотеки была ограничена 3 млн рублей.
Сегодня уже в 14 регионах обслуживание ипотеки является проблематичным с точки зрения средних по региону доходов населения. В случае роста цен на жилье на 10 и 20% количество таких регионов вырастет до 27 и 37 соответственно. Таким образом, круг потенциальных регионов для массового вовлечения в ипотеку сужается из-за опережающего роста цен на жилье по сравнению с ростом доходов. Формально из этого следует, что потенциал активного роста ипотеки в России практически исчерпан с учетом 9,5 млн существующих ипотечных заемщиков.
При наличии многих факторов, ограничивающих потенциал будущего спроса, высоки риски того, что за наблюдаемым опережающим ростом цен на жилье в упомянутых выше регионах последует их просадка. Это несет существенные риски для финансовой стабильности.
После удовлетворения всего спроса на ипотеку на первичном рынке в 2025 г. за его пределами спрос будет расти только за счет взросления и повышения финансового благосостояния младших поколений. Он оценивается примерно в 250 тыс. семей в год, что в четыре раза меньше, чем в предшествующие годы. Это означает, что активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы чревато резким падением спроса в 2026–2030 гг., что негативно скажется на рынке жилья и в строительном секторе, отмечают аналитики регулятора.
Вместе с тем, региональные различия в распределении доходов и ценовые различия на региональных рынках жилья указывают на существенную дифференциацию по показателю доступности ипотеки. В части регионов потенциал для устойчивого развития первичного рынка жилья за счет ипотеки сохраняется. При этом около трети регионов от общего числа (включая Москву, Санкт-Петербург, а также ряд других крупных мегаполисов) выглядят перегретыми с точки зрения цен на жилье на первичном рынке по отношению к вторичному рынку и доходам домохозяйств в этих регионах. Это указывает на важность точечной калибровки мер по стимулированию ипотеки на первичном рынке и развитию первичного рынка жилья с учетом региональной специфики в целях минимизации рисков возникновения перегрева на рынке.
Важно отметить, что устойчивое ускорение роста российской экономики и доходов населения способно расширить потенциал для ипотеки, дополнительно увеличивая платежеспособный спрос на постоянной основе.
Другими словами, объемам ипотеки в будущем быть только в том случае, если рост доходов платежеспособного населения будет соответствовать темпу роста цен в целом.
А что на Камчатке? Мнения экспертов камчатского рынка недвижимости
Павел Митрофанов, АН "Мегаполис":
"Учитывая такие факторы, что доходы населения продолжают снижаться, кто-то вовсе теряет работу из-за сложившейся неблагоприятной обстановки, а стоимость квадратного метра продолжает свой рост, причём уже уходит куда-то за грань понимания, то можно сделать закономерный вывод, что в будущем возможно серьёзное снижение покупательского спроса. Как скоро это случится — всё зависит от внешних факторов, таких как процентные ставки, различные программы поддержки. А вообще, после любого взлёта всегда следует падение — это рынок, всё закономерно. Вопрос времени."
Закоморная Анна, эксперт по недвижимости, ранее начальник отдела ипотечного кредитования Банка ВТБ на Камчатке:
"Рост объемов ипотечного кредитования на рынке "первички", на мой взгляд, прямо связан с развитием государственных программ поддержки с льготными ставками именно для новостроек — это программы и для молодых семей, многодетных семей, это дальневосточная ипотека. Как ни парадоксально, но всё это очень сильно перегрело рынок недвижимости! Федеральные застройщики, вполне естественно, резко начали реагировать на повышенные объемы кредитования, при этом не только наращивая собственные объемы строительства, но и завышая стоимость создаваемого нового жилого фонда. А вслед за "первичкой", естественно, выросли цены и на "вторичном" рынке жилья. Получилась обратная ситуация, когда появились льготные ставки по ипотеке, призванные вроде помочь людям улучшить свои жилищные условия, а стоимость одного квадратного метра выросла в несколько раз! Поэтому платежная нагрузка осталась достаточно серьёзной, к сожалению. Цены взметнулись вверх, застройщики стали пачками строить целые города-кварталы, особенно в крупных регионах, таким как Московская область, Ленинградская область, Краснодарский край. В результате, предложение там теперь существенно опережает спрос, рынок недвижимости оказался сильно перегрет, далеко не все люди, с учетом высокой долговой нагрузки, могут позволить оформить ипотеку по такой завышенной стоимости. Такой вот замкнутый круг, от которого страдают все его участники.
Ева Кретова, АН "Этажи":
"Долгосрочные прогнозы мы дать не можем, поскольку наш рынок пластичный, очень динамичный. В недвижимости часто прогнозы не подтверждаются".
Марина Островская (имя изменено — прим. ред.), руководитель сектора ипотечного кредитования камчатского отделения федерального банка:
"С начала пандемии жители Камчатки заметно активнее стали вкладываться в недвижимость. Более того, нередки случаи, когда на материке продают квартиры и покупают здесь — улучшая условия или для последующей сдачи в аренду. Потому что там рынок слишком перенасыщен излишним предложением, что занижает стоимость аренды недвижимости. Сохранить ипотечный спрос, как мне кажется, поможет развитие внутренних региональных программ государственной поддержки, особенно в тандеме с крупными государственными и частными предприятиями, которые смогут принять участие в софинансировании ипотечных программ для своих сотрудников. Такие программы в долгосрочной перспективе стабилизируют рынок, а также окажут положительное влияние на миграцию населения региона. В перспективе, для поддержания спроса на ипотеку в нашем регионе необходима "первичка", острый дефицит которой в регионе наблюдается сегодня. Будет стройка, ипотека будет жить, безусловно будет! Особенно на Камчатке".
Дмитрий, камчатское агентство недвижимости
"Спрос высок уже 1,5 года. Разбирают всё подряд. В декабре цены пока заморозились. Если смотреть по аналогии с 2008 и 2014 годом, то мы сейчас на пике цен, поэтому застой вполне возможен. Но опять же, нужно будет смотреть на приток — отток населения. При условии, что в городе почти ничего не строят, а старое жильё ветшает, цены могут продолжать расти".
Регина Грязнова, АН "REGENDA":
"По новостройкам на Камчатке ситуация следующая: новостроек в регионе нет. Например, сейчас один из крупных застройщик сдает два новых дома, в которых предусмотрено 104 квартиры, а очередь на них уже в 3 круга — записано более 300 человек!
90% сделок на Камчатке — это именно ипотечные сделки! Почему? Причин несколько. В первую очередь, отток населения самого разного возраста — вся "наличка" едет в Краснодар и Калининград. Кроме того, ипотечную активность в настоящее время добавляют переезжающие к нам жители дружественных республик, которым крупные банки одобряют очень хорошие суммы даже с видом на жительство. Поэтому, несмотря на рост ставок по ипотечному кредитованию, сохраняется длительный рост объемов сделок. Есть еще одна тенденция, определяющая камчатский рынок недвижимости: стоимость среднего ежемесячного платежа по ипотеке фактически равна стоимости платежа за аренду квартиры. Мысли у клиентов справедливые: зачем платить за съемное жилье, если можно платить за своё. Вот почему, повторю, абсолютное большинство сделок на Камчатке — это ипотечные сделки.
Вместе с тем, по другим регионам ситуация совершенно другая. Краснодарский край — квартиры стоят, клиенты переключились на ИЖС, Москва, Санкт-Петербург — новостроек море, а цены при этом нереальные, там предложение явно превышает спрос. В последнее время к нам обращаются наши постоянные клиенты с запросом продать там квартиру и купить похожую по параметрам здесь.
Еще один важный тренд на рынке недвижимости задает молодежь. Современное поколение, наоборот, не хочет привязываться к месту и оформлять ипотеку. Такие клиенты предпочитают снимать жилье. Они более свободны в этом плане, пожили в одном месте, переехали в другое. Поэтому, я думаю, в будущем времени, рынок аренды недвижимости будет только развиваться, уже сейчас некоторые крупные застройщики формируют многоквартирные дома не для продажи, а именно для сдачи в аренду. По этой причине в долгосрочной перспективе ипотечный спрос на рынке новостроек действительно может просесть".
